Costruite in Senegal dalla Francia, dall'Italia, dalla Spagna, dagli Stati Uniti, dal Regno Unito o dal Canada. Il preventivo è firmato, il cantiere parte. Poi un giorno il costruttore vi chiama: «Bisogna aggiungere questo, non era previsto.» E l'importo si somma al resto.
I lavori extra fanno parte della vita di un cantiere. Il problema non è che esistano. Il problema è quando arrivano senza prezzo scritto, senza il vostro accordo, e ve li presentano solo al momento di pagare.
Che cos'è un lavoro extra?
Un lavoro extra è un lavoro che non è nel preventivo firmato e che il costruttore esegue in più. Si parla anche di variante o di lavori aggiuntivi. Si somma al prezzo concordato.
La parola importante è «firmato». Il preventivo firmato stabilisce che cosa il costruttore deve realizzare per il prezzo concordato. Ciò che c'è dentro è compreso in quel prezzo. Ciò che non c'è può, in linea di principio, essere fatturato in più. Per questo dovete sapere esattamente che cosa contiene il preventivo prima di firmarlo. La nostra guida per leggere un preventivo di costruzione vi mostra come fare.
Perché compaiono i lavori extra
1. Voci assenti dal preventivo
Il preventivo dimentica lavori necessari alla vostra casa: gli scavi, l'intonaco delle facciate, l'impermeabilizzazione della terrazza, i pozzetti, la fossa settica, l'allacciamento all'acqua o all'elettricità. Il preventivo sembra più economico. Queste voci tornano più tardi, una per una, come lavori extra.
2. Modifiche che chiedete voi
Volete una stanza in più, un altro pavimento, una finestra più larga, un solaio pensato per un piano futuro. È un vostro diritto. Ma ogni modifica ha un prezzo, e quel prezzo va fissato prima che gli operai comincino.
3. Sorprese del terreno
Il terreno è meno buono del previsto, c'è acqua a poca profondità, o una roccia in mezzo alle fondazioni. A volte giustificano un extra, a condizione di essere constatate, fotografate e quantificate prima di intervenire.
4. Voci «a corpo» troppo vaghe
Una voce come «Impianto idraulico: a corpo» o «Impianto elettrico: a corpo» non dice che cosa è compreso. Quanti punti acqua? Quali sanitari? Quando nulla è scritto, tutto ciò che aggiungete dopo può diventare un extra, anche quello che pensavate incluso.
Vero extra o voce dimenticata: fate la differenza
Un vero extra è un lavoro nuovo: avete cambiato idea, oppure il terreno ha imposto qualcosa che nessuno poteva vedere prima. Una voce dimenticata è un lavoro senza il quale la casa dei vostri disegni non può esistere. Il costruttore lo sapeva, o avrebbe dovuto saperlo, quando ha fatto il preventivo.
Ponetevi tre domande prima di accettare un extra:
- Questo lavoro compare nei disegni che il costruttore aveva in mano quando ha fatto il preventivo?
- Un professionista avrebbe potuto prevederlo leggendo quei disegni e visitando il terreno?
- Il preventivo contiene già una voce, anche vaga, che copre questo lavoro?
Se la risposta a una di queste domande è sì, l'extra merita una discussione. Ma una dimenticanza del costruttore non deve diventare automaticamente una vostra spesa. E se una voce del preventivo copriva già quel lavoro, è già compreso nel prezzo.
La regola d'oro: nessun extra senza un prezzo scritto accettato prima
È la regola più semplice e più utile. Nessun lavoro extra comincia finché non avete ricevuto un prezzo scritto e non l'avete accettato per iscritto. Un messaggio WhatsApp chiaro può bastare, purché contenga le informazioni giuste.
Ogni extra scritto deve indicare:
- che cosa si aggiunge, descritto in modo semplice, con il punto esatto della casa;
- il motivo dell'extra: una vostra richiesta, una sorpresa del terreno, una modifica dei disegni;
- la quantità e il prezzo unitario, se possibile quelli del preventivo firmato per gli stessi lavori;
- l'importo totale e il suo effetto sulla durata del cantiere;
- il vostro accordo scritto e datato, prima dell'inizio dei lavori.
Un extra eseguito senza accordo preventivo si discute male: il muro è già su, ed è difficile tornare indietro.
Le detrazioni: ciò che si toglie va sottratto
Il cantiere cambia nei due sensi. Se eliminate un tramezzo, scegliete un pavimento meno caro o rinunciate a un muro di recinzione previsto nel preventivo, quel lavoro non sarà fatto. Il suo prezzo va quindi tolto dal totale. Si chiama detrazione, o lavoro in diminuzione.
Le detrazioni si dimenticano facilmente, perché nessuno vi chiama per annunciarvele. Chiedete che siano scritte allo stesso modo degli extra, con il prezzo del preventivo, e che compaiano nel conto del cantiere.
Tenete un registro dei lavori extra
Un registro è un semplice elenco, tenuto dall'inizio alla fine del cantiere. Basta una tabella. Per ogni extra o detrazione annotate la data, la descrizione, l'importo in più o in meno, la data del vostro accordo e a che punto è: accettato, eseguito, saldato.
Questo registro ha due vantaggi. Durante il cantiere vi mostra in ogni momento quanto costa davvero la vostra casa: il preventivo, più gli extra, meno le detrazioni. Alla fine evita le discussioni a memoria, perché ogni riga ha la sua prova scritta.
Come gli extra arrivano al conto finale
Durante il cantiere il costruttore vi chiede pagamenti per fasi: sono gli stati di avanzamento lavori (SAL). Un extra accettato può comparirvi una volta eseguito, su una riga separata. Un extra non accettato non ha nulla da farci.
Alla fine tutto confluisce nel conto finale: il prezzo del preventivo, più gli extra accettati, meno le detrazioni, meno ciò che avete già versato. Se il registro è aggiornato, questo conto si fa in fretta.
Esempio, con cifre tonde a scopo illustrativo: una famiglia firma un preventivo di 30.000.000 FCFA per una villa. Durante il cantiere arrivano tre extra.
- Intonaco delle facciate esterne, 1.800.000 FCFA. Non era nel preventivo, mentre i disegni mostrano facciate intonacate. È una voce dimenticata: si discute.
- Una finestra più grande in soggiorno, chiesta dalla famiglia, 250.000 FCFA. È un vero extra, quantificato e accettato per iscritto prima della posa.
- Fondazioni più profonde in un angolo, per via di un terreno cedevole, 600.000 FCFA. Il costruttore ha fotografato e quantificato il problema prima di gettare il calcestruzzo. Vero extra, accettato.
La famiglia ha anche rinunciato a un tramezzo previsto nel preventivo: detrazione di 150.000 FCFA. Il suo registro dà 30.000.000 più 250.000 più 600.000 meno 150.000, cioè 30.700.000 FCFA, e l'intonaco resta da discutere con il costruttore, preventivo e disegni alla mano. Senza registro, avrebbe potuto ricevere un conto finale di 32.650.000 FCFA senza sapere che cosa contestare.
Il momento migliore per trovare un extra: prima di firmare
Una voce dimenticata nel preventivo torna più tardi come extra. Ma si può anche trovare prima di firmare, quando parlarne non costa ancora nulla a nessuno. È lo scopo della verifica del preventivo.
Prima che firmiate, SEETLU rilegge il preventivo del costruttore partendo dai vostri disegni: le quantità, i prezzi unitari, le voci «a corpo» troppo vaghe e le voci assenti. Ricevete un rapporto chiaro, da discutere con il costruttore. Lui può completare subito il preventivo, e voi firmate sapendo che cosa è compreso e che cosa no. Il prezzo è fisso secondo l'importo del preventivo: 75.000 FCFA fino a 20 milioni FCFA, 125.000 FCFA da 20 a 50 milioni FCFA, su preventivo oltre. La verifica del preventivo nel dettaglio.
Durante il cantiere verifichiamo anche ogni extra prima che venga eseguito: era già nel preventivo, la quantità è giusta, il prezzo segue quelli del preventivo? Con un capo progetto SEETLU, da 350.000 FCFA al mese, minimo 3 mesi, una persona dalla vostra parte tiene questo registro con voi fino al conto finale. Vedete anche il consulente dei costi dalla vostra parte.
Pagate il vostro costruttore direttamente: i vostri soldi non passano mai da SEETLU. Non costruiamo e non assumiamo gli operai. Il vostro costruttore esegue i lavori; SEETLU vi rappresenta.
Domande frequenti
Il costruttore può iniziare un extra prima di averlo quantificato?
Può avere bisogno di qualche giorno per quantificarlo, soprattutto per una sorpresa del terreno. Ma nulla lo obbliga a iniziare prima del vostro accordo scritto. Se quel lavoro può aspettare, aspetta.
Basta un accordo su WhatsApp?
Per il quotidiano del cantiere, un messaggio scritto chiaro vale molto più di un accordo al telefono: è datato e resta. Deve contenere la descrizione, la quantità, il prezzo e il vostro accordo esplicito.
Che cosa fare se un extra è già stato eseguito senza il mio accordo?
Non rifiutate tutto in blocco, e non accettate tutto senza guardare. Chiedete al costruttore il dettaglio scritto: che cosa, perché, quale quantità, quale prezzo. Poi guardate se si tratta di un vero extra o di una voce che doveva essere nel preventivo. La discussione si fa sui fatti, foto e preventivo alla mano.
Le detrazioni vengono davvero sottratte?
Devono esserlo: un lavoro previsto nel preventivo e non eseguito non va pagato. Ma nessuno ci penserà al posto vostro. Annotate ogni detrazione nel registro, al prezzo del preventivo, e verificate che compaia nel conto finale.
Quanto costa la verifica del preventivo SEETLU?
75.000 FCFA per un preventivo fino a 20 milioni FCFA, 125.000 FCFA da 20 a 50 milioni FCFA, su preventivo oltre i 50 milioni.
Computista, consulente dei costi, capo progetto: chi fa che cosa?
Il computista conta le quantità. Il consulente dei costi verifica i soldi: preventivo, pagamenti, extra e conto finale. Il capo progetto vi rappresenta dall'inizio alla fine del cantiere. Spieghiamo la differenza in questa guida.
Trovate gli extra prima che trovino voi
Le voci dimenticate di oggi sono gli extra di domani. Prima di firmare, inviateci il preventivo del costruttore, con i disegni se li avete. Vi diciamo che cosa manca, finché c'è ancora tempo per parlarne.
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