Un preventivo di costruzione fissa il prezzo della vostra casa prima del primo colpo di pala. Una volta firmato, vi impegna per tutto il cantiere. Eppure molte famiglie lo firmano dopo uno sguardo veloce al totale.
Il totale non dice quasi nulla. Contano le righe. Questa guida vi insegna a leggerle, con parole semplici, per fare le domande giuste al vostro costruttore prima di firmare.
Com'è fatto un preventivo in Senegal
La maggior parte dei preventivi di muratori e imprese segue la stessa logica. I lavori sono divisi in lotti, cioè grandi famiglie di lavori, nell'ordine del cantiere: fondazioni, muri, cemento armato, intonaci, impianto idraulico, impianto elettrico, serramenti, piastrelle, pittura.
In ogni lotto, ogni riga descrive una lavorazione, di norma con cinque colonne: la descrizione, l'unità, la quantità, il prezzo unitario e l'importo. Ogni lotto ha il suo subtotale, poi vengono il totale generale e a volte l'IVA.
Un preventivo che dà solo un prezzo per lotto, o un unico prezzo complessivo, non vi permette di verificare quasi nulla.
Leggere ogni colonna, una alla volta
La descrizione: cosa è davvero compreso
È la descrizione della lavorazione. «Muro in blocchi» non basta. «Muro in blocchi forati da 15, posati con malta cementizia, compresi i cordoli» è già più chiaro. Le parole «compreso» e «escluso» dicono cosa copre il prezzo.
L'unità: m², m³, ml, cad. o a corpo
L'unità dice come si misura la lavorazione: m² per muri, intonaci o piastrelle, m³ per scavi e calcestruzzo, ml (metro lineare) per le tubazioni, cad. (cadauno) per una porta o un WC. Un calcestruzzo contato in m² invece che in m³ rende impossibile ogni confronto.
La quantità: la colonna da ricontare
È la colonna più importante, e la meno verificata. Un buon prezzo unitario non serve a nulla se la quantità è sbagliata. Le quantità devono venire dai vostri progetti. Se li superano, state finanziando materiali e lavoro che non entreranno mai nella vostra casa.
Il prezzo unitario: da confrontare riga per riga
Il prezzo unitario si confronta tra due preventivi fatti per la stessa casa, e all'interno dello stesso preventivo. Due righe simili con prezzi molto diversi meritano una domanda. Chiedete anche se il prezzo comprende la fornitura dei materiali o solo la manodopera: cambia tutto.
L'importo: un calcolo che si verifica
L'importo è la quantità moltiplicata per il prezzo unitario. Rifate qualche calcolo e la somma dei subtotali. Un errore si corregge facilmente prima della firma, molto meno dopo.
Le quantità da ricontare sui vostri progetti
Non serve essere tecnici per qualche verifica semplice. Prendete i progetti e cominciate dalle voci più pesanti:
- La superficie dei muri: lunghezza dei muri per l'altezza, meno le aperture (porte e finestre).
- Il volume delle fondazioni: lunghezza delle travi di fondazione per la loro larghezza e profondità.
- La superficie dei solai: deve corrispondere alla superficie del progetto, non di più.
- Gli intonaci: un muro ha due facce, quindi l'intonaco si conta su entrambi i lati. Verificate che non sia contato una terza volta con un altro nome.
Se un numero vi sembra troppo alto, chiedete al costruttore come l'ha calcolato. Un costruttore serio sa spiegarlo. Il calcolo completo è il lavoro di un computista o di un consulente dei costi che lavora per voi.
I lotti che mancano spesso
Un preventivo può sembrare più economico perché dimentica dei lavori. Quei lavori tornano più tardi come lavori extra, quando non avete più scelta. Cercate in particolare:
- l'allestimento del cantiere e la pulizia finale;
- l'impermeabilizzazione del tetto piano e dei locali bagnati;
- le opere esterne e gli allacciamenti (VRD): acqua ed elettricità, scarico delle acque reflue, fossa settica;
- gli scavi, il rinterro e lo smaltimento della terra;
- il muro di cinta e il cancello, se fanno parte del vostro progetto.
Quello che non è nel preventivo non è nel prezzo. Per ogni lotto assente, fate la domanda per iscritto. Per sapere come trattare queste aggiunte a cantiere avviato, leggete la nostra guida sui lavori extra.
Le righe «a corpo» senza dettaglio
Una riga «a corpo» (forfait) dà un prezzo complessivo, senza quantità né prezzo unitario. Va bene per una piccola voce come l'allestimento del cantiere. Molto meno per tutto l'impianto idraulico o tutto l'impianto elettrico della casa.
Quante prese, punti luce, rubinetti? Che qualità di materiale? Chiedete il dettaglio: una voce a corpo senza dettaglio non si può verificare durante il cantiere.
Le condizioni di pagamento, in fondo al preventivo
L'anticipo all'avvio
Un anticipo è normale per avviare il cantiere. Guardate quanto pesa sul totale: un anticipo che copre gran parte del cantiere vi lascia senza margine d'azione se i lavori non avanzano.
Le rate legate alle fasi
Il resto si salda per fasi: fondazioni finite, muri alzati, solaio gettato, e così via. Ogni rata deve corrispondere a un lavoro fatto e visibile in cantiere, non a una data del calendario. La nostra guida per pagare il cantiere a rate spiega questo metodo, e quella sullo stato di avanzamento lavori mostra come leggere ogni richiesta di pagamento.
La ritenuta di garanzia
È una piccola parte di ogni pagamento che trattenete fino al collaudo dei lavori, poi per un periodo fissato nel contratto, per far riparare i difetti. Se il preventivo non ne parla, chiedete di aggiungerla.
Tempi e penali
Un preventivo serio indica una data di fine lavori. Senza un termine scritto, un ritardo non si discute. Potete chiedere una penale per ritardo, anche modesta. Annotate anche la durata di validità del preventivo.
I segnali di un preventivo gonfiato
Un preventivo gonfiato non è sempre disonesto: può nascere da una stima troppo larga o da un errore. Ma la differenza esce dalle vostre tasche. Fate domande se vedete:
- quantità più grandi di quelle dei vostri progetti;
- la stessa lavorazione contata due volte, con due nomi diversi;
- grandi voci a corpo senza alcun dettaglio;
- prezzi unitari molto lontani da quelli di un altro preventivo per la stessa lavorazione, senza spiegazione;
- un anticipo molto alto all'avvio;
- nessuna data di fine, nessuna ritenuta di garanzia, nessuna penale;
- un costruttore che si rifiuta di spiegare i numeri o che vi mette fretta per firmare.
Il preventivo gonfiato del muratore, di cui si parla spesso nella diaspora, raramente è un solo grande numero sbagliato. È piuttosto una somma di piccoli scarti, riga dopo riga, che pesa molto sul totale.
Esempio: una riga di muri, letta passo per passo
Esempio (cifre tonde per mostrare il metodo, non sono prezzi di mercato). Nel lotto «Elevazione», il preventivo riporta questa riga:
Muro in blocchi forati da 15, compresi i cordoli · unità: m² · quantità: 400 · prezzo unitario: 10.000 FCFA · importo: 4.000.000 FCFA.
Sui progetti, i muri esterni e interni misurano in tutto 110 metri di lunghezza, per 3 metri di altezza, cioè 330 m². Porte e finestre occupano 30 m². La superficie reale dei muri è quindi di circa 300 m².
A parità di prezzo unitario, la riga dovrebbe valere 300 × 10.000 = 3.000.000 FCFA. Lo scarto è di 1.000.000 FCFA su una sola riga. Forse non è voluto: il costruttore può aver contato il muro di cinta o un'altra altezza. Ma la domanda va fatta prima di firmare, e la risposta va scritta.
Prima di firmare: cosa potete fare
Chiedete un preventivo dettagliato per ogni lotto. Confrontate almeno due preventivi sugli stessi progetti. Ricontate le voci più pesanti. Mandate le vostre domande per iscritto. Fate aggiungere i lotti mancanti, i tempi, la ritenuta di garanzia e un calendario dei pagamenti legato alle fasi.
Se non avete il tempo, SEETLU può verificare il vostro preventivo: quantità ricontate sui vostri progetti, prezzi unitari confrontati, voci mancanti, condizioni di pagamento. Ricevete un rapporto chiaro da discutere con il vostro costruttore. La verifica del preventivo nel dettaglio.
SEETLU non costruisce e non assume operai. Il vostro costruttore esegue i lavori; SEETLU vi rappresenta. Pagate il vostro costruttore direttamente: il vostro denaro non passa mai da SEETLU.
Poi il monitoraggio del cantiere verifica ogni fase sul posto (guardate un esempio di rapporto), e un project manager può rappresentarvi fino alla fine. Altri consigli nelle nostre guide.
Domande frequenti
Come capire se un preventivo di costruzione è gonfiato?
Ricontate le quantità più grandi sui vostri progetti (muri, calcestruzzo, solai), confrontate i prezzi unitari con un secondo preventivo fatto sugli stessi progetti, e cercate le voci doppie e le grandi voci a corpo senza dettaglio. Se il costruttore non sa spiegare i suoi numeri, è un segnale da prendere sul serio.
Servono più preventivi per costruire una casa in Senegal?
È meglio. Due o tre preventivi fatti sugli stessi progetti permettono di confrontare riga per riga. Confrontate le quantità e il contenuto dei lotti, non solo il totale: il preventivo più economico è a volte quello che dimentica più lavori.
Cos'è la ritenuta di garanzia in un preventivo?
È una parte di ogni pagamento che trattenete fino al collaudo dei lavori, poi per il periodo fissato nel contratto. Serve a far riparare i difetti emersi dopo la fine del cantiere. Importo e durata devono essere scritti nel preventivo o nel contratto.
Quanto costa la verifica di un preventivo da parte di SEETLU?
75.000 FCFA per un preventivo fino a 20 milioni FCFA, 125.000 FCFA da 20 a 50 milioni FCFA, su preventivo oltre i 50 milioni. Inviate il preventivo su WhatsApp al +221 78 750 69 19.
Il mio costruttore deve sapere che faccio verificare il suo preventivo?
Nulla vi obbliga a dirglielo. Ma il rapporto serve proprio a discutere con lui: gli girate le vostre domande, riga per riga. Un costruttore serio sa spiegare le sue quantità e i suoi prezzi.
Fate verificare il vostro preventivo prima di firmare
Inviate il preventivo del vostro costruttore, in foto leggibile o in PDF, con i progetti se li avete. 75.000 FCFA per un preventivo fino a 20 milioni FCFA, 125.000 FCFA da 20 a 50 milioni, su preventivo oltre.
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