Verificare la richiesta di pagamento del costruttore prima di pagare

Cos'è uno stato di avanzamento lavori?

Lo stato di avanzamento lavori, o SAL, è la richiesta di pagamento del vostro costruttore. Dice cosa è stato costruito dall'inizio del cantiere e quanto vi chiede per questo. In un cantiere ben tenuto, ogni pagamento corrisponde a un SAL scritto.

Potete vederlo come una fattura di avanzamento. Si legge sempre accanto al preventivo firmato, perché ogni riga del SAL riprende una riga del preventivo. Se non avete ancora firmato, cominciate col leggere bene il preventivo del vostro costruttore: è la base di tutto il resto.

Come i costruttori chiedono soldi in Senegal

In pratica, la richiesta arriva di rado come un documento ordinato. Più spesso prende una di queste forme:

• Un messaggio o un vocale WhatsApp: « I muri sono finiti, manda la rata. »
• Una richiesta per fase: fondazioni, muri, solaio, tetto, finiture
• Una richiesta in percentuale: « Siamo al 60 %, manda il 60 % del preventivo. »
• Un anticipo per comprare cemento o ferro, o per pagare gli operai

Nessuno di questi modi è disonesto in sé. Il problema è che non dicono cosa è costruito. Una percentuale globale non si può verificare. « I muri sono finiti » non dice quanti metri quadrati sono stati alzati, né se mancano ancora delle parti. Si può verificare solo una richiesta che indica le quantità.

Chiedete quindi al vostro costruttore, fin dal contratto, un SAL scritto a ogni richiesta di pagamento. Basta un semplice foglio o una tabella fotografata, purché le righe ci siano.

Cosa deve contenere uno stato di avanzamento lavori

Un SAL chiaro sta in una pagina. Per ogni riga del preventivo interessata, indica:

• La riga del preventivo, per esempio « muratura in blocchi », con il suo prezzo unitario
• La quantità costruita a oggi: in metri quadrati, metri cubi, metri o unità
• L'importo cumulato: la quantità costruita dall'inizio, moltiplicata per il prezzo unitario del preventivo
• Quanto è già stato pagato: il totale dei vostri pagamenti precedenti, anticipi compresi
• La ritenuta, se il vostro contratto la prevede: una somma trattenuta fino alla fine del cantiere, a garanzia delle finiture e dei difetti da correggere
• L'importo richiesto: il cumulato, meno quanto già pagato, meno la ritenuta

La parola chiave è « cumulato ». Un buon SAL riparte sempre dall'inizio del cantiere e somma tutto ciò che è stato fatto. Poi si toglie tutto ciò che è già stato pagato. Così un errore in un SAL precedente si corregge nel successivo, invece di accumularsi.

Verificare un SAL, riga per riga

Verificare un SAL non vuol dire giudicare se il cantiere « va bene ». Vuol dire rifare un calcolo semplice per ogni riga:

La quantità viene dal cantiere, non dal messaggio. Bisogna misurare: la lunghezza e l'altezza dei muri alzati, il numero di pilastri gettati, la superficie di solaio gettata, e non solo casserata. Il prezzo unitario viene dal preventivo firmato, non da un nuovo prezzo annunciato al telefono. Se il costruttore vuole cambiare un prezzo, è un'altra discussione, da chiudere per iscritto prima dei lavori.

Foto datate e localizzate

Una foto mandata su WhatsApp non dice né dove né quando è stata scattata. Può venire da un altro cantiere, o da tre mesi fa. Per valere come prova, una foto deve essere datata, localizzata sul vostro terreno e scattata da più angolazioni, con un punto di riferimento che riconoscete: un angolo di muro, il cancello, la casa del vicino.

Cosa mettere da parte: « da non pagare ora »

Quando una riga richiesta non è costruita, o non è finita, il suo importo va in una colonna a parte: « da non pagare ora ». Non è un rifiuto. È un rinvio: la somma sarà dovuta quando il lavoro sarà fatto e constatato. Questo protegge entrambe le parti. Voi non anticipate soldi per un lavoro che ancora non esiste, e il vostro costruttore sa esattamente cosa gli resta da fare per essere pagato.

Alcuni casi tipici da mettere da parte: un solaio casserato ma non gettato, muri alzati senza il loro cordolo, materiali consegnati ma non ancora posati, un lavoro extra mai accettato per iscritto. Su quest'ultimo punto, leggete la nostra guida sui lavori extra.

Anticipo o lavoro fatto: non mescolarli

Molti costruttori chiedono un anticipo all'avvio, per allestire il cantiere e comprare i primi materiali. Se ne può discutere. Ma un anticipo non è un pagamento di lavori: è denaro versato prima che qualcosa sia costruito. Deve quindi essere recuperato, cioè dedotto, dai SAL successivi.

La trappola: l'anticipo viene dimenticato nei calcoli, e il SAL chiede l'importo completo dei muri come se nulla fosse stato versato. Per questo la riga « già pagato » deve includere tutti i vostri anticipi. Conservate una traccia di ogni invio: Wave, Orange Money, bonifico o ricevuta firmata.

La via più sicura resta il pagamento per fasi costruite, ogni rata legata a una fase che si può vedere in cantiere. Lo spieghiamo nel dettaglio nella nostra guida per pagare il cantiere a rate.

Esempio: un SAL verificato

Esempio, con cifre tonde per illustrare il metodo. Il costruttore manda il suo secondo SAL. Chiede 5.500.000 FCFA. In cantiere, ogni riga viene misurata.

In questo esempio il costruttore non perde nulla. I 2.300.000 FCFA messi da parte saranno giustificati quando i muri sul lato cortile saranno alzati e il solaio gettato. Dalla vostra parte, i soldi che mandate corrispondono a ciò che è costruito.

Come SEETLU verifica la vostra richiesta di pagamento

Ci inviate il SAL del vostro costruttore, o semplicemente il suo messaggio WhatsApp, con il preventivo firmato. Poi:

• Un tecnico SEETLU passa in cantiere, in una data concordata con voi
• Misura ciò che è costruito per ogni riga richiesta: superfici, volumi, unità
• Scatta foto datate, geolocalizzate e sigillate nell'app SEETLU: non si possono ritoccare senza che si veda
• Il rapporto arriva entro 24 ore dalla visita, nella vostra area clienti
• Indica, riga per riga, l'importo giustificato dai lavori constatati e ciò che è da non pagare ora

Poi decidete voi, con il rapporto in mano, e potete condividerlo così com'è con il vostro costruttore. Pagate il vostro costruttore direttamente: il vostro denaro non passa mai da SEETLU. Non costruiamo e non assumiamo gli operai. Il vostro costruttore porta avanti i lavori; SEETLU vi rappresenta.

Guardate com'è fatto un rapporto nel nostro esempio di rapporto di cantiere. Per avere qualcuno dalla vostra parte dalla scelta del costruttore fino al conto finale, leggete il ruolo del consulente dei costi dalla vostra parte e del project manager dalla vostra parte.

Quanto costa la verifica di una richiesta di pagamento?

È inclusa nelle formule di monitoraggio del cantiere Comfort (99.000 FCFA al mese) e Premium (300.000 FCFA al mese). Con la formula Essenziale (39.000 FCFA al mese), ogni richiesta di pagamento verificata costa 35.000 FCFA. I prezzi delle formule valgono fino a 100 m², poi al m². Per un preventivo non ancora firmato, vedete la verifica del preventivo.

Domande frequenti

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