Che cos'è il conto finale?
Il conto finale è il conto di fine cantiere. Mette a confronto due cose: da una parte, tutto ciò che è stato costruito e concordato; dall'altra, tutto ciò che è stato pagato. La differenza è il saldo. Può essere a favore del costruttore, che aspetta ancora del denaro. Può anche essere a vostro favore, se avete versato più di quanto è stato realizzato.
Il totale concordato si calcola in modo semplice. Si parte dal preventivo firmato. Si aggiungono gli extra accettati per iscritto. Si tolgono i lavori previsti nel preventivo ma poi eliminati. Poi si deduce tutto ciò che avete già versato: l'anticipo iniziale e ogni pagamento di SAL.
Quando costruite dall'estero, quest'ultimo conto arriva spesso con un messaggio WhatsApp e una sola cifra. Il conto finale sostituisce quella cifra con un calcolo che tutti possono verificare, riga per riga.
I documenti da raccogliere prima di fare i conti
Un conto finale non si fa a memoria. Prima di discutere di qualsiasi importo, raccogliete questi documenti in un'unica cartella, su carta o sul telefono.
- Il preventivo firmato, con le quantità e i prezzi unitari. È la base di tutto il calcolo. Come leggere un preventivo di costruzione.
- Gli extra accettati per iscritto: un messaggio, una variante o un preventivo aggiuntivo firmato, con il relativo importo. Inquadrare bene i lavori extra.
- Ogni pagamento, con la sua prova: ricevuta del bonifico, ricevuta del trasferimento di denaro, ricevuta firmata per i contanti consegnati. Senza dimenticare l'anticipo iniziale.
- Gli stati di avanzamento lavori (SAL), cioè ogni richiesta di pagamento del costruttore, con ciò che dichiarava come realizzato. Capire un SAL.
- I rapporti di visita con foto, datati, che mostrano ciò che era davvero costruito a ogni fase. Vedere un esempio di rapporto.
Se manca un documento, annotatelo: un pagamento senza prova o un extra senza nulla di scritto sarà probabilmente l'origine di un disaccordo. Meglio saperlo prima della discussione.
La consegna dei lavori e la lista delle riserve
Prima dell'ultimo pagamento viene la consegna dei lavori. È il momento in cui voi, o la persona che vi rappresenta, fate il giro della casa con il costruttore per constatare ciò che è finito. Quel giorno si annota tutto ciò che non va ancora: una porta che striscia, una crepa nell'intonaco, una presa che non funziona, una doccia dove l'acqua ristagna.
Questo elenco si chiama lista delle riserve. Ogni riserva deve essere precisa: dove, cosa e che cosa ci si aspetta. Una foto per ogni riserva aiuta molto. La lista è datata e firmata dalle due parti, con un termine per rimediare ai difetti.
Il principio è semplice: finché le riserve non sono sciolte, il cantiere non è finito. Il contratto può prevedere che una parte del saldo attenda lo scioglimento delle riserve. Se non c'è nulla di scritto, parlatene con il vostro costruttore prima della consegna, non dopo.
Dall'estero, è il momento in cui è più difficile essere presenti. Un parente può rappresentarvi, ma deve sapere cosa guardare e avere il coraggio di scrivere ogni difetto, anche davanti al costruttore.
La ritenuta di garanzia: che cos'è, quando viene svincolata
Alcuni contratti prevedono una ritenuta di garanzia. Una parte dei pagamenti viene messa da parte. Viene versata al costruttore solo dopo un periodo stabilito, per coprire i difetti che compaiono dopo la consegna.
L'importo segue la percentuale prevista dal contratto, e così anche la data di svincolo. Rileggete il contratto o il preventivo firmato per trovare queste due informazioni. Se il contratto non ne parla, chiedete al costruttore cosa è stato previsto e conservate la sua risposta per iscritto.
Nel conto finale, la ritenuta compare su una riga a parte. È dovuta al costruttore, ma più tardi. Quando arriva il momento, lo svincolo si basa su una constatazione semplice: le riserve sono sciolte e i difetti comparsi dopo la consegna sono stati sistemati.
Esempio: un conto finale, riga per riga
Esempio. Una famiglia fa costruire una villa. Le cifre qui sotto sono inventate per mostrare il metodo: non sono prezzi di riferimento.
| Riga | Importo (FCFA) |
|---|---|
| Preventivo firmato | 30.000.000 |
| + Extra accettati per iscritto (muro di cinta rialzato, quattro prese in più) | + 1.200.000 |
| − Lavori eliminati (controsoffitto del soggiorno abbandonato) | − 700.000 |
| = Totale concordato | 30.500.000 |
| − Totale già pagato (anticipo iniziale e tre SAL) | − 27.400.000 |
| = Saldo del conto finale | 3.100.000 |
In questo esempio, il saldo è di 3.100.000 FCFA a favore del costruttore. Se il contratto prevede una ritenuta di garanzia, una parte di questo saldo viene trattenuta fino alla data prevista. Il resto è dovuto una volta sciolte le riserve.
Questo calcolo regge solo se ogni riga è provata: due accordi scritti per gli extra, quattro ricevute per le somme versate. Se il costruttore chiede in più 500.000 FCFA per una tettoia mai accettata per iscritto, quella riga si discute a parte, fuori dal totale concordato.
I disaccordi più frequenti, e come risolverli con i fatti
Un extra mai accettato per iscritto
Il costruttore dice che avevate accettato al telefono. Voi non lo ricordate, o non a quel prezzo. Verificate prima due cose: il lavoro è davvero fatto, e non era già compreso nel preventivo? Cercate poi una traccia: un messaggio, una nota vocale, una foto inviata con un prezzo. Se non c'è nulla, la discussione riguarda il valore reale del lavoro, calcolato con i prezzi unitari del preventivo, e non la cifra annunciata.
Quantità fatturate ma non costruite
Per esempio, il preventivo prevedeva 180 m² di piastrelle e la casa ne ha 150. Oppure il muro di cinta doveva essere lungo 60 metri e ne misura 52. Questo tipo di scarto non si vede in foto: si misura sul posto. Se il preventivo è a misura, il conto finale segue le quantità realmente costruite. Se è a corpo, ciò che è stato eliminato deve essere tolto in modo chiaro.
Un anticipo mai dedotto
Avete versato un anticipo iniziale. Doveva essere dedotto man mano nei SAL, o a fine cantiere. Se nessun SAL lo ha dedotto, sparisce dal conto e finisce per essere pagato due volte. Mettete tutte le prove di pagamento di fronte al totale concordato: l'anticipo deve comparirvi.
In ogni caso, il metodo è lo stesso: si mettono sul tavolo il preventivo, gli accordi scritti, le ricevute e le foto. Un disaccordo basato sui documenti si risolve molto più in fretta. Un disaccordo basato sulla parola di ciascuno può durare mesi.
La lista da spuntare prima dell'ultimo pagamento
Prima di versare l'ultimo importo, verificate di poter rispondere sì a ogni punto.
- Il preventivo firmato, gli extra scritti e i lavori eliminati sono raccolti e sommati.
- Ogni pagamento, anticipo compreso, ha la sua prova e figura nel totale versato.
- Ogni riga del conto corrisponde a un lavoro constatato sul posto, con foto.
- La consegna è avvenuta, e la lista delle riserve è scritta, datata e firmata.
- Le riserve sono sciolte, oppure l'importo trattenuto in attesa del loro scioglimento è concordato per iscritto.
- La ritenuta di garanzia, se il contratto la prevede, è su una riga a parte con la sua data di svincolo.
- Le chiavi, le garanzie degli impianti e i documenti previsti dal contratto vi sono stati consegnati.
- Il conto finale è firmato da voi e dal costruttore.
Quest'ultimo punto conta più di tutto: un conto firmato da entrambe le parti chiude il cantiere, ed è il riferimento se più tardi arriva una nuova fattura.
Se ogni pagamento è stato verificato durante il cantiere, il conto finale si fa in fretta: le cifre sono già giuste. È tutto il senso di pagare il cantiere a rate, con un monitoraggio del cantiere che verifica ogni SAL sul posto.
Domande frequenti
Chi prepara il conto finale?
Di solito il costruttore presenta il suo conto e voi lo verificate. Potete anche preparare il vostro con i vostri documenti, poi confrontare i due. Un consulente dei costi dalla vostra parte o un project manager può farlo per voi.
E se il saldo è a mio favore?
Succede quando lavori già pagati sono stati poi eliminati, o quando dei SAL sono stati pagati in anticipo rispetto al cantiere. Il conto finale lo mostra nero su bianco. Potete allora concordare con il costruttore, per iscritto, un rimborso o dei lavori da realizzare per quell'importo.
Posso trattenere una parte dell'ultimo pagamento finché le riserve non sono sciolte?
Dipende da ciò che dice il vostro contratto. La cosa più sicura è concordare per iscritto, il giorno della consegna, l'importo che attende lo scioglimento delle riserve e il termine per rimediare ai difetti.
Devo essere in Senegal per la consegna dei lavori?
No, se qualcuno vi rappresenta sul posto. Questa persona deve conoscere l'edilizia, annotare ogni difetto con una foto e non dipendere né dal costruttore né dalla famiglia. Ricevete la lista e le foto, poi firmate.
Quanto costa preparare il conto finale con SEETLU?
Il conto finale fa parte del servizio project manager e consulente dei costi dalla vostra parte, a partire da 350.000 FCFA al mese, minimo 3 mesi. Per il solo conto finale, su un cantiere quasi terminato, il prezzo è su preventivo, dopo la lettura dei vostri documenti.
Chiudete il cantiere con cifre che tutti firmano
Un project manager SEETLU prepara il conto finale con voi. Raccoglie il preventivo, gli extra scritti e le vostre prove di pagamento, constata i lavori sul posto e redige la lista delle riserve. Vi indica l'importo giustificato dai lavori constatati, in un conto che voi e il vostro costruttore potete verificare riga per riga, e poi firmare.
Pagate il vostro costruttore direttamente: il vostro denaro non passa mai da SEETLU. Non costruiamo e non assumiamo gli operai. Il vostro costruttore costruisce; SEETLU vi rappresenta.
Project manager e consulente dei costi dalla vostra parte: a partire da 350.000 FCFA al mese, minimo 3 mesi, conto finale compreso. Per il solo conto finale, a fine cantiere: su preventivo.
Da leggere anche: il project manager · il consulente dei costi · far verificare un preventivo · tutte le guide
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