Qu'est-ce que le décompte final ?
Le décompte final, c'est le compte de fin de chantier. Il met face à face deux choses : d'un côté, tout ce qui a été construit et convenu ; de l'autre, tout ce qui a été payé. La différence, c'est le solde. Il peut être en faveur du constructeur, qui attend encore de l'argent. Il peut aussi être en votre faveur, si vous avez versé plus que ce qui a été réalisé.
Le total convenu se calcule simplement. On part du devis signé. On ajoute les travaux supplémentaires acceptés par écrit. On retire les travaux prévus au devis mais finalement supprimés. Ensuite, on déduit tout ce que vous avez déjà versé : l'avance de démarrage et chaque paiement de situation.
Quand vous construisez depuis l'étranger, ce dernier compte arrive souvent par un message WhatsApp avec un seul chiffre. Le décompte final remplace ce chiffre par un calcul que chacun peut vérifier, ligne par ligne.
Les documents à réunir avant de compter
Un décompte final ne se fait pas de mémoire. Avant de discuter du moindre montant, rassemblez ces pièces dans un même dossier, sur papier ou sur votre téléphone.
- Le devis signé, avec ses quantités et ses prix unitaires. C'est la base de tout le calcul. Comment lire un devis de construction.
- Les travaux supplémentaires acceptés par écrit : un message, un avenant ou un devis complémentaire signé, avec son montant. Bien encadrer les travaux supplémentaires.
- Chaque paiement, avec sa preuve : reçu de virement, reçu de transfert, reçu signé pour une remise en espèces. Sans oublier l'avance de démarrage.
- Les situations de travaux, c'est-à-dire chaque demande de paiement du constructeur, avec ce qu'elle déclarait comme réalisé. Comprendre une situation de travaux.
- Les rapports de visite avec photos, datés, qui montrent ce qui était réellement construit à chaque étape. Voir un exemple de rapport.
Si une pièce manque, notez-le : un paiement sans preuve ou un supplément sans écrit sera sans doute la source d'un désaccord. Mieux vaut le savoir avant la discussion.
La réception des travaux et la liste des réserves
Avant le dernier paiement vient la réception des travaux. C'est le moment où vous, ou la personne qui vous représente, faites le tour de la maison avec le constructeur pour constater ce qui est terminé. Ce jour-là, on note tout ce qui ne va pas encore : une porte qui frotte, une fissure dans un enduit, une prise qui ne marche pas, une douche où l'eau stagne.
Cette liste s'appelle la liste des réserves. Chaque réserve doit être précise : où, quoi, et ce qui est attendu. Une photo par réserve aide beaucoup. La liste est datée et signée par les deux parties, avec un délai pour reprendre les défauts.
Le principe est simple : tant que les réserves ne sont pas levées, le chantier n'est pas fini. Le contrat peut prévoir qu'une partie du solde attende la levée des réserves. Si rien n'est écrit, parlez-en avec votre constructeur avant la réception, pas après.
Depuis l'étranger, c'est le moment où il est le plus difficile d'être présent. Un proche peut vous représenter, mais il doit savoir quoi regarder et oser écrire chaque défaut, même devant le constructeur.
La retenue de garantie : ce qu'elle est, quand elle est libérée
Certains contrats prévoient une retenue de garantie. Une partie des paiements est mise de côté. Elle n'est versée au constructeur qu'après un délai fixé, pour couvrir les défauts qui apparaissent après la réception.
Le montant suit le pourcentage prévu au contrat, et la date de libération aussi. Relisez votre contrat ou votre devis signé pour trouver ces deux informations. Si votre contrat n'en parle pas, demandez à votre constructeur ce qui a été prévu et gardez sa réponse par écrit.
Dans le décompte final, la retenue apparaît sur sa propre ligne. Elle est due au constructeur, mais plus tard. Le jour venu, sa libération repose sur un constat simple : les réserves sont levées, et les défauts apparus depuis la réception ont été repris.
Exemple : un décompte final, ligne par ligne
Exemple. Une famille fait construire une villa. Les chiffres ci-dessous sont inventés pour montrer la méthode : ce ne sont pas des prix de référence.
| Ligne | Montant (FCFA) |
|---|---|
| Devis signé | 30 000 000 |
| + Travaux supplémentaires acceptés par écrit (mur de clôture rehaussé, quatre prises en plus) | + 1 200 000 |
| − Travaux retirés (faux plafond du salon abandonné) | − 700 000 |
| = Total convenu | 30 500 000 |
| − Total déjà payé (avance de démarrage et trois situations) | − 27 400 000 |
| = Solde du décompte final | 3 100 000 |
Dans cet exemple, le solde est de 3 100 000 FCFA en faveur du constructeur. Si le contrat prévoit une retenue de garantie, une partie de ce solde est gardée jusqu'à la date prévue. Le reste est dû une fois les réserves levées.
Ce calcul ne tient que si chaque ligne est prouvée : deux accords écrits pour les suppléments, quatre reçus pour les sommes versées. Si le constructeur réclame en plus 500 000 FCFA pour un auvent jamais accepté par écrit, cette ligne se discute à part, hors du total convenu.
Les désaccords fréquents, et comment les régler avec des faits
Un supplément jamais accepté par écrit
Le constructeur dit que vous aviez accepté au téléphone. Vous ne vous en souvenez pas, ou pas à ce prix. Vérifiez d'abord deux choses : le travail est-il vraiment fait, et n'était-il pas déjà compris dans le devis ? Cherchez ensuite une trace : un message, une note vocale, une photo envoyée avec un prix. S'il n'y a rien, la discussion porte sur la valeur réelle du travail, calculée avec les prix unitaires du devis, et non sur le chiffre annoncé.
Des quantités facturées mais pas construites
Par exemple, le devis prévoyait 180 m² de carrelage et la maison en compte 150. Ou le mur de clôture devait faire 60 mètres et il en mesure 52. Ce genre d'écart ne se voit pas sur une photo : il se mesure sur place. Si votre devis est au métré, le décompte suit les quantités réellement construites. S'il est au forfait, ce qui a été supprimé doit être retiré clairement.
Une avance jamais déduite
Vous avez versé une avance de démarrage. Elle devait être déduite au fil des situations, ou en fin de chantier. Si aucune situation ne l'a déduite, elle disparaît du compte et elle est réglée deux fois. Mettez toutes vos preuves de paiement en face du total convenu : l'avance doit y figurer.
Dans chaque cas, la méthode est la même : on pose sur la table le devis, les écrits, les reçus et les photos. Un désaccord qui repose sur des pièces se règle bien plus vite. Un désaccord qui repose sur la parole de chacun peut durer des mois.
La liste à cocher avant le dernier paiement
Avant de verser le dernier montant, vérifiez que vous pouvez répondre oui à chaque point.
- Le devis signé, les suppléments écrits et les travaux retirés sont réunis et additionnés.
- Chaque paiement, avance comprise, a sa preuve et figure dans le total versé.
- Chaque ligne du décompte correspond à un travail constaté sur place, photos à l'appui.
- La réception a eu lieu, et la liste des réserves est écrite, datée et signée.
- Les réserves sont levées, ou le montant gardé en attendant leur levée est convenu par écrit.
- La retenue de garantie, si le contrat en prévoit une, est sur sa propre ligne avec sa date de libération.
- Les clés, les garanties des équipements et les documents prévus au contrat vous sont remis.
- Le décompte final est signé par vous et par le constructeur.
Ce dernier point compte plus que tout : un décompte signé des deux côtés ferme le chantier, et c'est lui qui fait foi si une nouvelle facture arrive plus tard.
Si chaque paiement a été vérifié pendant le chantier, le décompte final va vite : les chiffres sont déjà justes. C'est tout l'intérêt de payer son chantier par tranches, avec un suivi de chantier qui vérifie chaque situation sur place.
Questions fréquentes
Qui prépare le décompte final ?
En général, le constructeur présente son décompte et vous le vérifiez. Vous pouvez aussi préparer le vôtre avec vos propres pièces, puis comparer les deux. Un économiste de la construction côté client ou un chef de projet peut le faire pour vous.
Et si le solde est en ma faveur ?
Cela arrive quand des travaux payés ont finalement été retirés, ou quand des situations ont été réglées en avance sur le chantier. Le décompte le montre noir sur blanc. Vous pouvez alors convenir avec le constructeur, par écrit, d'un remboursement ou de travaux à réaliser pour ce montant.
Puis-je garder une partie du dernier paiement tant que les réserves ne sont pas levées ?
Cela dépend de ce que dit votre contrat. Le plus sûr est de convenir par écrit, le jour de la réception, du montant qui attend la levée des réserves et du délai pour reprendre les défauts.
Faut-il être au Sénégal pour la réception des travaux ?
Non, si quelqu'un vous représente sur place. Cette personne doit connaître la construction, noter chaque défaut avec une photo et ne dépendre ni du constructeur ni de la famille. Vous recevez la liste et les photos, puis vous signez.
Combien coûte la préparation du décompte final avec SEETLU ?
Le décompte final fait partie de la mission chef de projet et économiste côté client, à partir de 350 000 FCFA par mois, minimum 3 mois. Pour un décompte final seul, sur un chantier presque terminé, le prix est sur devis, après lecture de vos documents.
Fermez votre chantier sur des chiffres que tout le monde signe
Un chef de projet SEETLU prépare le décompte final avec vous. Il rassemble le devis, les suppléments écrits et vos preuves de paiement, constate les travaux sur place et dresse la liste des réserves. Il vous donne le montant justifié par les travaux constatés, dans un compte que vous et votre constructeur pouvez vérifier ligne par ligne, puis signer.
Vous payez votre constructeur directement : votre argent ne passe jamais par SEETLU. Nous ne construisons pas et nous ne recrutons pas les ouvriers. Votre constructeur construit ; SEETLU vous représente.
Chef de projet et économiste côté client : à partir de 350 000 FCFA par mois, minimum 3 mois, décompte final compris. Pour un décompte final seul, en fin de chantier : sur devis.
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