Usted construye en Senegal desde Francia, Italia, España, Estados Unidos, el Reino Unido o Canadá. El presupuesto está firmado, la obra empieza. Y un día su constructor le llama: «Hay que añadir esto, no estaba previsto.» Y el importe se suma al resto.
Los trabajos adicionales forman parte de la vida de una obra. El problema no es que existan. El problema es cuando llegan sin precio por escrito, sin su acuerdo, y se los presentan solo en el momento de pagar.
¿Qué es un trabajo adicional?
Un trabajo adicional es un trabajo que no figura en el presupuesto firmado y que el constructor realiza además. También se habla de suplemento, de modificado o de trabajo extra. Se suma al precio acordado.
La palabra importante es «firmado». Su presupuesto firmado fija lo que el constructor debe construir por el precio acordado. Lo que está dentro está incluido en ese precio. Lo que no está puede, en principio, facturarse aparte. Por eso necesita saber exactamente qué contiene su presupuesto antes de firmarlo. Nuestra guía para leer un presupuesto de construcción le explica cómo hacerlo.
Por qué aparecen los trabajos adicionales
1. Partidas ausentes del presupuesto
El presupuesto olvida trabajos que su casa necesita: las excavaciones, el revoco de las fachadas, la impermeabilización de la azotea, las arquetas, la fosa séptica, la conexión al agua o a la electricidad. El presupuesto parece más barato. Esas partidas vuelven después, una a una, como trabajos adicionales.
2. Cambios que usted pide
Quiere una habitación más, otro azulejo, una ventana más ancha, un forjado preparado para una planta futura. Está en su derecho. Pero cada cambio tiene un precio, y ese precio debe fijarse antes de que los obreros empiecen.
3. Sorpresas del terreno
El suelo es peor de lo previsto, hay agua a poca profundidad o una roca en medio de los cimientos. A veces justifican un adicional, siempre que se constaten, se fotografíen y se valoren antes de actuar.
4. Partidas «a tanto alzado» demasiado vagas
Una partida como «Fontanería: tanto alzado» o «Electricidad: tanto alzado» no dice qué está incluido. ¿Cuántos puntos de agua? ¿Qué aparatos? Cuando nada está escrito, todo lo que añada después puede convertirse en un adicional, incluso lo que usted creía incluido.
Adicional real o partida olvidada: distíngalos
Un adicional real es un trabajo nuevo: usted cambió de idea, o el terreno impuso algo que nadie podía ver antes. Una partida olvidada es un trabajo sin el cual la casa de sus planos no puede existir. El constructor lo sabía, o debía saberlo, cuando hizo el presupuesto.
Hágase tres preguntas antes de aceptar un adicional:
- ¿Figura este trabajo en los planos que el constructor tenía cuando hizo el presupuesto?
- ¿Podría un profesional haberlo previsto leyendo esos planos y visitando el terreno?
- ¿Contiene ya el presupuesto una partida, aunque sea vaga, que cubra este trabajo?
Si la respuesta a alguna de estas preguntas es sí, el adicional merece una conversación. Pero un olvido del constructor no tiene por qué convertirse automáticamente en un gasto suyo. Y si una partida del presupuesto ya cubría ese trabajo, ya está incluido en el precio.
La regla de oro: ningún adicional sin un precio por escrito aceptado antes
Es la regla más sencilla y más útil. Ningún trabajo adicional empieza hasta que usted haya recibido un precio por escrito y lo haya aceptado por escrito. Un mensaje de WhatsApp claro puede bastar, siempre que contenga la información correcta.
Cada adicional por escrito debe indicar:
- qué se añade, descrito con sencillez, con el lugar exacto de la casa;
- el motivo del adicional: su petición, una sorpresa del terreno, un cambio en los planos;
- la cantidad y el precio unitario, si es posible los del presupuesto firmado para los mismos trabajos;
- el importe total y su efecto en la duración de la obra;
- su acuerdo por escrito y fechado, antes de que empiecen los trabajos.
Un adicional hecho sin acuerdo previo se discute mal: el muro ya está levantado y es difícil dar marcha atrás.
Las deducciones: lo que se quita debe descontarse
La obra cambia en los dos sentidos. Si suprime un tabique, elige un azulejo más barato o renuncia a un muro de cerramiento previsto en el presupuesto, ese trabajo no se hará. Su precio debe restarse del total. Es lo que se llama una deducción, o trabajo en menos.
Las deducciones se olvidan con facilidad, porque nadie le llama para anunciárselas. Pida que se escriban igual que los adicionales, con el precio del presupuesto, y que aparezcan en la cuenta de la obra.
Lleve un registro de los trabajos adicionales
Un registro es una simple lista, llevada desde el principio hasta el final de la obra. Basta una tabla. Para cada adicional o deducción, anote la fecha, la descripción, el importe a sumar o a restar, la fecha de su acuerdo y en qué punto está: aceptado, hecho, liquidado.
Este registro tiene dos ventajas. Durante la obra, le muestra en todo momento cuánto cuesta realmente su casa: el presupuesto, más los adicionales, menos las deducciones. Al final, evita las discusiones de memoria, porque cada línea tiene su prueba por escrito.
Cómo llegan los adicionales a la liquidación final
Durante la obra, su constructor le pide pagos por etapas: son las certificaciones de obra. Un adicional aceptado puede aparecer en ellas una vez hecho, en una línea aparte. Un adicional no aceptado no tiene nada que hacer ahí.
Al final, todo se reúne en la liquidación final: el precio del presupuesto, más los adicionales aceptados, menos las deducciones, menos lo que usted ya ha abonado. Si su registro está al día, esta cuenta se hace rápido.
Ejemplo, con cifras redondas para ilustrar: una familia firma un presupuesto de 30.000.000 FCFA para una villa. Durante la obra llegan tres adicionales.
- Revoco de las fachadas exteriores, 1.800.000 FCFA. No estaba en el presupuesto, aunque los planos muestran fachadas revocadas. Es una partida olvidada: se discute.
- Una ventana más grande en el salón, pedida por la familia, 250.000 FCFA. Es un adicional real, valorado y aceptado por escrito antes de su colocación.
- Cimientos más profundos en una esquina, por un suelo blando, 600.000 FCFA. El constructor fotografió y valoró el problema antes de hormigonar. Adicional real, aceptado.
La familia también renunció a un tabique previsto en el presupuesto: deducción de 150.000 FCFA. Su registro da 30.000.000 más 250.000 más 600.000 menos 150.000, es decir, 30.700.000 FCFA, y el revoco queda por discutir con el constructor, presupuesto y planos en mano. Sin registro, podría haber recibido una factura final de 32.650.000 FCFA sin saber qué cuestionar.
El mejor momento para encontrar un adicional: antes de firmar
Una partida olvidada en el presupuesto vuelve después como adicional. Pero también se puede encontrar antes de firmar, cuando hablar de ella todavía no le cuesta nada a nadie. Para eso sirve la verificación del presupuesto.
Antes de que usted firme, SEETLU revisa el presupuesto de su constructor a partir de sus planos: las cantidades, los precios unitarios, las partidas «a tanto alzado» demasiado vagas y las partidas ausentes. Recibe un informe claro, para hablarlo con su constructor. Él puede completar su presupuesto enseguida, y usted firma sabiendo qué está incluido y qué no. El precio es fijo según el importe del presupuesto: 75.000 FCFA hasta 20 millones FCFA, 125.000 FCFA de 20 a 50 millones FCFA, a consultar por encima. La verificación de presupuesto en detalle.
Durante la obra, también verificamos cada adicional antes de que se haga: ¿estaba ya en el presupuesto, la cantidad es correcta, el precio sigue los del presupuesto? Con un jefe de proyecto SEETLU, desde 350.000 FCFA al mes, mínimo 3 meses, una persona de su lado lleva este registro con usted hasta la liquidación final. Vea también el consultor de costes de su lado.
Usted paga a su constructor directamente: su dinero nunca pasa por SEETLU. No construimos ni contratamos a los obreros. Su constructor ejecuta las obras; SEETLU le representa.
Preguntas frecuentes
¿Puede mi constructor empezar un adicional antes de valorarlo?
Puede necesitar unos días para valorarlo, sobre todo si es una sorpresa del terreno. Pero nada le obliga a empezar antes de su acuerdo por escrito. Si ese trabajo puede esperar, espera.
¿Basta un acuerdo por WhatsApp?
Para el día a día de la obra, un mensaje escrito claro vale mucho más que un acuerdo por teléfono: está fechado y queda. Debe contener la descripción, la cantidad, el precio y su acuerdo explícito.
¿Qué hago si un adicional ya se ha hecho sin mi acuerdo?
No lo rechace todo de entrada, ni lo acepte todo sin mirar. Pida al constructor el detalle por escrito: qué, por qué, qué cantidad, qué precio. Después vea si es un adicional real o una partida que debía estar en el presupuesto. La conversación se basa en hechos, con fotos y presupuesto en mano.
¿Se descuentan de verdad las deducciones?
Deben serlo: un trabajo previsto en el presupuesto que no se realiza no tiene por qué abonarse. Pero nadie se acordará por usted. Anote cada deducción en su registro, al precio del presupuesto, y compruebe que aparece en la liquidación final.
¿Cuánto cuesta la verificación de presupuesto de SEETLU?
75.000 FCFA para un presupuesto de hasta 20 millones FCFA, 125.000 FCFA de 20 a 50 millones FCFA, a consultar por encima de 50 millones.
Medidor, consultor de costes, jefe de proyecto: ¿quién hace qué?
El medidor cuenta las cantidades. El consultor de costes verifica el dinero: presupuesto, pagos, adicionales y liquidación final. El jefe de proyecto le representa desde el principio hasta el final de la obra. Explicamos la diferencia en esta guía.
Encuentre los adicionales antes de que le encuentren a usted
Las partidas olvidadas de hoy son los adicionales de mañana. Antes de firmar, envíenos el presupuesto de su constructor, con sus planos si los tiene. Le decimos qué falta, mientras todavía hay tiempo para hablarlo.
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