Verificar la solicitud de pago de su constructor antes de pagar

¿Qué es una certificación de obra?

La certificación de obra es la solicitud de pago de su constructor. Indica lo que se ha construido desde el inicio de la obra y cuánto le pide por ello. En una obra bien llevada, cada pago corresponde a una certificación escrita.

Puede verla como una factura de avance. Se lee siempre al lado del presupuesto firmado, porque cada línea de la certificación retoma una línea del presupuesto. Si aún no ha firmado, empiece por leer bien el presupuesto de su constructor: es la base de todo lo demás.

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En la práctica, la solicitud rara vez llega como un documento ordenado. Lo más habitual es una de estas formas:

• Un mensaje o una nota de voz de WhatsApp: « Los muros están terminados, manda el tramo. »
• Una solicitud por etapa: cimentación, muros, forjado, cubierta, acabados
• Una solicitud en porcentaje: « Vamos por el 60 %, manda el 60 % del presupuesto. »
• Un anticipo para comprar cemento o hierro, o para pagar a los obreros

Ninguna de estas formas es deshonesta en sí. El problema es que no dicen lo que está construido. Un porcentaje global no se puede verificar. « Los muros están terminados » no dice cuántos metros cuadrados se han levantado, ni si faltan todavía tramos. Solo se puede verificar una solicitud que detalla las cantidades.

Pida, por tanto, a su constructor, desde el contrato, una certificación escrita con cada solicitud de pago. Basta una simple hoja o una tabla fotografiada, siempre que las líneas estén ahí.

Qué debe contener una certificación de obra

Una certificación clara cabe en una página. Para cada línea del presupuesto afectada, indica:

• La línea del presupuesto, por ejemplo « muros de bloques », con su precio unitario
• La cantidad construida hasta la fecha: en metros cuadrados, metros cúbicos, metros o unidades
• El importe acumulado: la cantidad construida desde el inicio, multiplicada por el precio unitario del presupuesto
• Lo que ya se ha pagado: el total de sus pagos anteriores, anticipos incluidos
• La retención, si su contrato la prevé: una suma guardada hasta el final de la obra, como garantía de los acabados y de los defectos por corregir
• El importe solicitado: el acumulado, menos lo ya pagado, menos la retención

La palabra clave es « acumulado ». Una buena certificación siempre parte del inicio de la obra y suma todo lo hecho. Después se resta todo lo ya pagado. Así, un error en una certificación anterior se corrige en la siguiente, en lugar de acumularse.

Verificar una certificación de obra, línea por línea

Verificar una certificación no es juzgar si la obra « va bien ». Es rehacer un cálculo sencillo para cada línea:

La cantidad sale de la obra, no del mensaje. Hay que medir: la longitud y la altura de los muros levantados, el número de pilares hormigonados, la superficie de forjado hormigonada, y no solo encofrada. El precio unitario sale del presupuesto firmado, no de un nuevo precio anunciado por teléfono. Si el constructor quiere cambiar un precio, es otra conversación, que se cierra por escrito antes de los trabajos.

Fotos fechadas y localizadas

Una foto enviada por WhatsApp no dice ni dónde ni cuándo se tomó. Puede venir de otra obra, o de hace tres meses. Para servir de prueba, una foto debe estar fechada, localizada en su terreno y tomada desde varios ángulos, con una referencia que usted reconozca: una esquina de muro, el portón, la casa del vecino.

Lo que hay que apartar: « a no pagar ahora »

Cuando una línea solicitada no está construida, o no está terminada, su importe va a una columna aparte: « a no pagar ahora ». No es un rechazo. Es un aplazamiento: la suma se deberá cuando el trabajo esté hecho y constatado. Esto protege a las dos partes. Usted no adelanta dinero por un trabajo que todavía no existe, y su constructor sabe exactamente lo que le falta por hacer para cobrar.

Algunos casos típicos que apartar: un forjado encofrado pero sin hormigonar, muros levantados sin su zuncho, materiales entregados pero aún sin colocar, un trabajo adicional nunca aceptado por escrito. Sobre este último punto, lea nuestra guía de trabajos adicionales.

Anticipo o trabajo hecho: no mezclarlos

Muchos constructores piden un anticipo al empezar, para instalar la obra y comprar los primeros materiales. Se puede negociar. Pero un anticipo no es un pago de trabajos: es dinero enviado antes de que se construya nada. Por eso debe recuperarse, es decir, descontarse, en las certificaciones siguientes.

La trampa: el anticipo se olvida en los cálculos, y la certificación pide el importe completo de los muros como si no se hubiera enviado nada. Por eso la línea « ya pagado » debe incluir todos sus anticipos. Guarde un justificante de cada envío: Wave, Orange Money, transferencia o recibo firmado.

Lo más seguro sigue siendo pagar por etapas construidas, cada tramo vinculado a una etapa que se pueda ver en obra. Lo explicamos en detalle en nuestra guía para pagar la obra por tramos.

Ejemplo: una certificación de obra verificada

Ejemplo, con cifras redondas para ilustrar el método. El constructor envía su segunda certificación. Pide 5.500.000 FCFA. En obra, se mide cada línea.

En este ejemplo, el constructor no pierde nada. Los 2.300.000 FCFA apartados quedarán justificados cuando los muros del lado del patio estén levantados y el forjado hormigonado. Por su parte, el dinero que usted envía corresponde a lo construido.

Cómo verifica SEETLU su solicitud de pago

Usted nos envía la certificación de su constructor, o simplemente su mensaje de WhatsApp, con el presupuesto firmado. Después:

• Un técnico de SEETLU visita su obra, en una fecha acordada con usted
• Mide lo construido en cada línea solicitada: superficies, volúmenes, unidades
• Toma fotos fechadas, geolocalizadas y selladas en la aplicación SEETLU: no se pueden retocar sin que se note
• El informe llega en las 24 horas siguientes a la visita, a su área de cliente
• Indica, línea por línea, el importe justificado por los trabajos constatados y lo que queda a no pagar ahora

Después decide usted, con el informe en la mano, y puede compartirlo tal cual con su constructor. Usted paga a su constructor directamente: su dinero nunca pasa por SEETLU. No construimos ni contratamos a los obreros. Su constructor lleva la obra; SEETLU le representa.

Vea cómo es un informe en nuestro ejemplo de informe de seguimiento de obra. Para tener a alguien de su lado desde la elección del constructor hasta la liquidación final, lea el papel del consultor de costes del lado del cliente y del jefe de proyecto del lado del cliente.

¿Cuánto cuesta verificar una solicitud de pago?

Está incluida en las fórmulas de seguimiento de obra Confort (99.000 FCFA al mes) y Premium (300.000 FCFA al mes). Con la fórmula Esencial (39.000 FCFA al mes), cada solicitud de pago verificada cuesta 35.000 FCFA. Los precios de las fórmulas valen hasta 100 m², y luego por m². Para un presupuesto aún sin firmar, vea la verificación de presupuesto.

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