Un presupuesto de construcción fija el precio de su casa antes de la primera palada. Una vez firmado, le compromete para toda la obra. Aun así, muchas familias lo firman tras echar un vistazo al total.
El total casi no dice nada. Lo que cuenta son las líneas. Esta guía le enseña a leerlas, con palabras sencillas, para hacer las preguntas correctas a su constructor antes de firmar.
Cómo se arma un presupuesto en Senegal
La mayoría de los presupuestos de albañiles y empresas siguen la misma lógica. Los trabajos se agrupan en capítulos (lotes), es decir, grandes familias de trabajos, en el orden de la obra: cimentación, muros, hormigón armado, enfoscados, fontanería, electricidad, carpintería, alicatado, pintura.
En cada capítulo, cada línea describe una partida, en principio con cinco columnas: la descripción, la unidad, la cantidad, el precio unitario y el importe. Cada capítulo tiene su subtotal, y luego vienen el total general y a veces el IVA.
Un presupuesto que solo da un precio por capítulo, o un único precio global, no le permite comprobar casi nada.
Leer cada columna, una a una
La descripción: lo que de verdad está incluido
Es la descripción de la partida. «Muro de bloques» no basta. «Muro de bloque hueco de 15, recibido con mortero de cemento, incluidos los zunchos» ya es más claro. Las palabras «incluido» y «no incluido» dicen lo que cubre el precio.
La unidad: m², m³, ml, ud. o a tanto alzado
La unidad indica cómo se mide la partida: m² para muros, enfoscados o alicatado, m³ para excavación y hormigón, ml (metro lineal) para tuberías, ud. (unidad) para una puerta o un inodoro. Un hormigón medido en m² en lugar de m³ hace imposible cualquier comparación.
La cantidad: la columna que hay que volver a contar
Es la columna más importante, y la menos revisada. Un buen precio unitario no sirve de nada si la cantidad es errónea. Las cantidades deben salir de sus planos. Si los superan, usted financia materiales y mano de obra que nunca entrarán en su casa.
El precio unitario: compararlo línea por línea
El precio unitario se compara entre dos presupuestos hechos para la misma casa, y dentro de un mismo presupuesto. Dos líneas parecidas con precios muy distintos merecen una pregunta. Pregunte también si el precio incluye el suministro de materiales o solo la mano de obra: lo cambia todo.
El importe: una cuenta que se comprueba
El importe es la cantidad multiplicada por el precio unitario. Rehaga algunas cuentas y la suma de los subtotales. Un error se corrige fácilmente antes de firmar, mucho menos después.
Las cantidades que hay que volver a contar con sus planos
No hace falta ser técnico para unas comprobaciones sencillas. Tome sus planos y empiece por las partidas más grandes:
- La superficie de muros: longitud de los muros por su altura, menos los huecos (puertas y ventanas).
- El volumen de la cimentación: longitud de las zapatas por su anchura y su profundidad.
- La superficie de los forjados: debe coincidir con la superficie del plano, no más.
- Los enfoscados: un muro tiene dos caras, así que el enfoscado se cuenta por los dos lados. Compruebe que no se cuenta una tercera vez con otro nombre.
Si una cifra le parece demasiado alta, pregunte al constructor cómo la ha calculado. Un constructor serio sabe explicarla. El cálculo completo es el trabajo de un técnico de mediciones o de un consultor de costes que trabaje para usted.
Los capítulos que suelen faltar
Un presupuesto puede parecer más barato porque olvida trabajos. Esos trabajos vuelven más tarde como trabajos adicionales, cuando ya no tiene elección. Busque en particular:
- la implantación de la obra y la limpieza final;
- la impermeabilización de la cubierta plana y de los cuartos húmedos;
- la urbanización y las acometidas (VRD): agua y electricidad, evacuación de aguas residuales, fosa séptica;
- la excavación, el relleno y la retirada de tierras;
- el muro de cerramiento y el portón, si forman parte de su proyecto.
Lo que no está en el presupuesto no está en el precio. Por cada capítulo ausente, haga la pregunta por escrito. Para saber cómo tratar estos añadidos una vez empezada la obra, lea nuestra guía sobre los trabajos adicionales.
Las líneas «a tanto alzado» sin detalle
Una línea «a tanto alzado» (forfait) da un precio global, sin cantidad ni precio unitario. Es aceptable para una partida pequeña como la implantación de la obra. Mucho menos para toda la fontanería o toda la electricidad de la casa.
¿Cuántos enchufes, puntos de luz, grifos? ¿Qué calidad de material? Pida el detalle: un tanto alzado sin detalle no se puede comprobar durante la obra.
Las condiciones de pago, al final del presupuesto
El anticipo al inicio
Un anticipo es habitual para arrancar la obra. Fíjese en su peso sobre el total: un anticipo que cubre gran parte de la obra le deja sin margen de acción si los trabajos no avanzan.
Los pagos ligados a las fases
El resto se abona por fases: cimentación terminada, muros levantados, forjado hormigonado, y así sucesivamente. Cada pago debe corresponder a un trabajo hecho y visible en obra, no a una fecha del calendario. Nuestra guía para pagar la obra por tramos explica este método, y la de la certificación de obra muestra cómo leer cada solicitud de pago.
La retención de garantía
Es una pequeña parte de cada pago que usted retiene hasta la recepción de la obra, y luego durante un periodo fijado en el contrato, para que se reparen los defectos. Si el presupuesto no la menciona, pida que se añada.
Plazos y penalizaciones
Un presupuesto serio da una fecha de fin. Sin un plazo escrito, un retraso no se puede discutir. Puede pedir una penalización por retraso, aunque sea modesta. Anote también el plazo de validez del presupuesto.
Las señales de un presupuesto inflado
Un presupuesto inflado no siempre es deshonesto: puede venir de una estimación demasiado holgada o de un error. Pero la diferencia sale de su bolsillo. Haga preguntas si ve:
- cantidades mayores que las que muestran sus planos;
- el mismo trabajo contado dos veces, con dos nombres distintos;
- grandes partidas a tanto alzado sin ningún detalle;
- precios unitarios muy alejados de los de otro presupuesto para la misma partida, sin explicación;
- un anticipo muy elevado al inicio;
- ninguna fecha de fin, ninguna retención de garantía, ninguna penalización;
- un constructor que se niega a explicar sus cifras o que le mete prisa para firmar.
El presupuesto inflado del albañil, del que tanto se habla en la diáspora, rara vez es una sola cifra grande equivocada. Suele ser una suma de pequeñas diferencias, línea tras línea, que pesa mucho en el total.
Ejemplo: una línea de muros, leída paso a paso
Ejemplo (cifras redondas para mostrar el método, no son precios de mercado). En el capítulo «Elevación», el presupuesto incluye esta línea:
Muro de bloque hueco de 15, incluidos los zunchos · unidad: m² · cantidad: 400 · precio unitario: 10.000 FCFA · importe: 4.000.000 FCFA.
En los planos, los muros exteriores e interiores miden 110 metros de longitud en total, con 3 metros de altura, es decir 330 m². Las puertas y ventanas suman 30 m². La superficie real de muros es por tanto de unos 300 m².
Con el mismo precio unitario, la línea debería valer 300 × 10.000 = 3.000.000 FCFA. La diferencia es de 1.000.000 FCFA en una sola línea. Puede que no sea intencionado: el constructor quizá contó el muro de cerramiento u otra altura. Pero la pregunta se hace antes de firmar, y la respuesta se pone por escrito.
Antes de firmar: lo que usted puede hacer
Pida un presupuesto detallado para cada capítulo. Compare al menos dos presupuestos sobre los mismos planos. Vuelva a contar las partidas grandes. Envíe sus preguntas por escrito. Haga añadir los capítulos que faltan, el plazo, la retención de garantía y un calendario de pagos ligado a las fases.
Si no tiene tiempo, SEETLU puede revisar su presupuesto: cantidades recontadas con sus planos, precios unitarios comparados, partidas que faltan, condiciones de pago. Usted recibe un informe claro para comentar con su constructor. La verificación de presupuesto en detalle.
SEETLU no construye ni contrata obreros. Su constructor realiza los trabajos; SEETLU le representa. Usted paga a su constructor directamente: su dinero nunca pasa por SEETLU.
Después, el seguimiento de obra verifica cada fase sobre el terreno (vea un ejemplo de informe), y un jefe de proyecto puede representarle hasta el final. Más consejos en nuestras guías.
Preguntas frecuentes
¿Cómo saber si un presupuesto de construcción está inflado?
Vuelva a contar las cantidades grandes con sus planos (muros, hormigón, forjados), compare los precios unitarios con un segundo presupuesto hecho sobre los mismos planos, y busque partidas duplicadas y grandes tantos alzados sin detalle. Si el constructor no sabe explicar sus cifras, es una señal que hay que tomar en serio.
¿Hacen falta varios presupuestos para construir una casa en Senegal?
Es preferible. Dos o tres presupuestos hechos sobre los mismos planos permiten comparar línea por línea. Compare las cantidades y el contenido de los capítulos, no solo el total: el presupuesto más barato es a veces el que más trabajos olvida.
¿Qué es la retención de garantía en un presupuesto?
Es una parte de cada pago que usted retiene hasta la recepción de la obra, y luego durante el periodo fijado en el contrato. Sirve para que se reparen los defectos detectados tras el final de la obra. Su importe y su duración deben figurar por escrito en el presupuesto o en el contrato.
¿Cuánto cuesta que SEETLU revise un presupuesto?
75.000 FCFA para un presupuesto de hasta 20 millones FCFA, 125.000 FCFA de 20 a 50 millones FCFA, precio a consultar por encima de 50 millones. Envíe el presupuesto por WhatsApp al +221 78 750 69 19.
¿Debe saber mi constructor que hago revisar su presupuesto?
Nada le obliga a decírselo. Pero el informe sirve precisamente para hablar con él: le transmite sus preguntas, línea por línea. Un constructor serio sabe explicar sus cantidades y sus precios.
Haga revisar su presupuesto antes de firmar
Envíe el presupuesto de su constructor, en foto legible o en PDF, con sus planos si los tiene. 75.000 FCFA para un presupuesto de hasta 20 millones FCFA, 125.000 FCFA de 20 a 50 millones, precio a consultar por encima.
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