¿Qué es la liquidación final?
La liquidación final es la cuenta de fin de obra. Pone frente a frente dos cosas: por un lado, todo lo que se ha construido y acordado; por el otro, todo lo que se ha pagado. La diferencia es el saldo. Puede ser a favor del constructor, que todavía espera dinero. También puede ser a su favor, si usted ha pagado más de lo que se ha realizado.
El total acordado se calcula de forma sencilla. Se parte del presupuesto firmado. Se suman los adicionales aceptados por escrito. Se restan los trabajos previstos en el presupuesto pero finalmente suprimidos. Después se descuenta todo lo que usted ya ha pagado: el anticipo inicial y cada pago de certificación.
Cuando construye desde el extranjero, esta última cuenta llega a menudo en un mensaje de WhatsApp con una sola cifra. La liquidación final sustituye esa cifra por un cálculo que todos pueden verificar, línea por línea.
Los documentos que reunir antes de hacer cuentas
Una liquidación final no se hace de memoria. Antes de hablar de cualquier importe, reúna estos documentos en una misma carpeta, en papel o en su teléfono.
- El presupuesto firmado, con sus cantidades y precios unitarios. Es la base de todo el cálculo. Cómo leer un presupuesto de construcción.
- Los adicionales aceptados por escrito: un mensaje, una adenda o un presupuesto complementario firmado, con su importe. Encuadrar bien los trabajos adicionales.
- Cada pago, con su prueba: justificante de transferencia bancaria, recibo de envío de dinero, recibo firmado por la entrega de efectivo. Sin olvidar el anticipo inicial.
- Las certificaciones de obra, es decir, cada solicitud de pago del constructor, con lo que declaraba como realizado. Entender una certificación de obra.
- Los informes de visita con fotos, fechados, que muestran lo que realmente estaba construido en cada fase. Ver un ejemplo de informe.
Si falta un documento, anótelo: un pago sin prueba o un adicional sin nada por escrito será probablemente el origen de un desacuerdo. Más vale saberlo antes de la discusión.
La recepción de la obra y la lista de reservas
Antes del último pago llega la recepción de la obra. Es el momento en que usted, o la persona que le representa, recorre la casa con el constructor para constatar lo que está terminado. Ese día se anota todo lo que todavía no está bien: una puerta que roza, una grieta en el enlucido, un enchufe que no funciona, una ducha donde el agua se estanca.
Esta lista se llama lista de reservas. Cada reserva debe ser precisa: dónde, qué y lo que se espera. Una foto por reserva ayuda mucho. La lista se fecha y la firman las dos partes, con un plazo para corregir los defectos.
El principio es sencillo: mientras las reservas no se levanten, la obra no está terminada. El contrato puede prever que una parte del saldo espere al levantamiento de las reservas. Si no hay nada escrito, háblelo con su constructor antes de la recepción, no después.
Desde el extranjero, es el momento en que más cuesta estar presente. Un familiar puede representarle, pero debe saber qué mirar y atreverse a anotar cada defecto, incluso delante del constructor.
La retención de garantía: qué es y cuándo se libera
Algunos contratos prevén una retención de garantía. Una parte de los pagos se aparta. Solo se paga al constructor después de un plazo fijado, para cubrir los defectos que aparezcan después de la recepción.
El importe sigue el porcentaje previsto en el contrato, y la fecha de liberación también. Vuelva a leer su contrato o su presupuesto firmado para encontrar estos dos datos. Si su contrato no dice nada, pregunte a su constructor qué se ha previsto y guarde su respuesta por escrito.
En la liquidación final, la retención aparece en su propia línea. Se debe al constructor, pero más tarde. Llegado el día, su liberación se basa en una constatación sencilla: las reservas están levantadas y los defectos aparecidos desde la recepción se han corregido.
Ejemplo: una liquidación final, línea por línea
Ejemplo. Una familia se hace construir una villa. Las cifras de abajo son inventadas para mostrar el método: no son precios de referencia.
| Línea | Importe (FCFA) |
|---|---|
| Presupuesto firmado | 30.000.000 |
| + Adicionales aceptados por escrito (muro de cerramiento recrecido, cuatro enchufes más) | + 1.200.000 |
| − Trabajos suprimidos (falso techo del salón descartado) | − 700.000 |
| = Total acordado | 30.500.000 |
| − Total ya pagado (anticipo inicial y tres certificaciones) | − 27.400.000 |
| = Saldo de la liquidación final | 3.100.000 |
En este ejemplo, el saldo es de 3.100.000 FCFA a favor del constructor. Si el contrato prevé una retención de garantía, una parte de este saldo se guarda hasta la fecha prevista. El resto se debe una vez levantadas las reservas.
Este cálculo solo se sostiene si cada línea está probada: dos acuerdos escritos para los adicionales, cuatro recibos para las sumas pagadas. Si el constructor reclama además 500.000 FCFA por un tejadillo nunca aceptado por escrito, esa línea se discute aparte, fuera del total acordado.
Los desacuerdos más frecuentes, y cómo resolverlos con hechos
Un adicional nunca aceptado por escrito
El constructor dice que usted lo aceptó por teléfono. Usted no lo recuerda, o no a ese precio. Compruebe primero dos cosas: ¿el trabajo está realmente hecho?, ¿no estaba ya incluido en el presupuesto? Busque después un rastro: un mensaje, una nota de voz, una foto enviada con un precio. Si no hay nada, la discusión trata del valor real del trabajo, calculado con los precios unitarios del presupuesto, y no de la cifra anunciada.
Cantidades facturadas pero no construidas
Por ejemplo, el presupuesto preveía 180 m² de baldosas y la casa tiene 150. O el muro de cerramiento debía medir 60 metros y mide 52. Este tipo de diferencia no se ve en una foto: se mide en la obra. Si su presupuesto es por mediciones, la liquidación sigue las cantidades realmente construidas. Si es a tanto alzado, lo que se ha suprimido debe restarse con claridad.
Un anticipo nunca descontado
Usted pagó un anticipo inicial. Debía descontarse a lo largo de las certificaciones, o al final de la obra. Si ninguna certificación lo descontó, desaparece de la cuenta y acaba pagándose dos veces. Ponga todas sus pruebas de pago frente al total acordado: el anticipo debe aparecer.
En cada caso, el método es el mismo: se ponen sobre la mesa el presupuesto, los acuerdos escritos, los recibos y las fotos. Un desacuerdo basado en documentos se resuelve mucho más rápido. Un desacuerdo basado en la palabra de cada uno puede durar meses.
La lista que marcar antes del último pago
Antes de entregar el último importe, compruebe que puede responder sí a cada punto.
- El presupuesto firmado, los adicionales por escrito y los trabajos suprimidos están reunidos y sumados.
- Cada pago, anticipo incluido, tiene su prueba y figura en el total pagado.
- Cada línea de la liquidación corresponde a un trabajo constatado en la obra, con fotos.
- La recepción ha tenido lugar, y la lista de reservas está escrita, fechada y firmada.
- Las reservas están levantadas, o el importe guardado hasta su levantamiento está acordado por escrito.
- La retención de garantía, si el contrato la prevé, está en su propia línea con su fecha de liberación.
- Le han entregado las llaves, las garantías de los equipos y los documentos previstos en el contrato.
- La liquidación final está firmada por usted y por el constructor.
Este último punto cuenta más que todo: una liquidación firmada por las dos partes cierra la obra, y es la referencia si más adelante llega una nueva factura.
Si cada pago se ha verificado durante la obra, la liquidación final va rápido: las cifras ya son correctas. Ese es todo el interés de pagar su obra por tramos, con un seguimiento de obra que verifica cada certificación en la obra.
Preguntas frecuentes
¿Quién prepara la liquidación final?
Por lo general, el constructor presenta su liquidación y usted la verifica. También puede preparar la suya con sus propios documentos y comparar las dos. Un consultor de costes de su lado o un jefe de proyecto puede hacerlo por usted.
¿Y si el saldo es a mi favor?
Ocurre cuando trabajos ya pagados se suprimieron finalmente, o cuando se pagaron certificaciones por delante de la obra. La liquidación lo muestra negro sobre blanco. Puede entonces acordar con el constructor, por escrito, un reembolso o unos trabajos por ese importe.
¿Puedo retener una parte del último pago mientras no se levanten las reservas?
Depende de lo que diga su contrato. Lo más seguro es acordar por escrito, el día de la recepción, el importe que espera al levantamiento de las reservas y el plazo para corregir los defectos.
¿Tengo que estar en Senegal para la recepción de la obra?
No, si alguien le representa en el lugar. Esa persona debe conocer la construcción, anotar cada defecto con una foto y no depender ni del constructor ni de la familia. Usted recibe la lista y las fotos, y después firma.
¿Cuánto cuesta preparar la liquidación final con SEETLU?
La liquidación final forma parte del servicio de jefe de proyecto y consultor de costes de su lado, desde 350.000 FCFA al mes, mínimo 3 meses. Para una liquidación final sola, en una obra casi terminada, el precio es a consultar, tras leer sus documentos.
Cierre su obra con cifras que todos firman
Un jefe de proyecto SEETLU prepara la liquidación final con usted. Reúne el presupuesto, los adicionales por escrito y sus pruebas de pago, constata los trabajos en la obra y redacta la lista de reservas. Le indica el importe justificado por los trabajos constatados, en una cuenta que usted y su constructor pueden verificar línea por línea, y después firmar.
Usted paga a su constructor directamente: su dinero nunca pasa por SEETLU. No construimos y no contratamos a los obreros. Su constructor construye; SEETLU le representa.
Jefe de proyecto y consultor de costes de su lado: desde 350.000 FCFA al mes, mínimo 3 meses, liquidación final incluida. Para una liquidación final sola, al final de la obra: a consultar.
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